Lorsque vous souhaitez participer à une vente aux enchères immobilières, plusieurs questions pratiques se posent concernant la consignation, la propriété et l'occupation du bien.
Cet article répond aux questions les plus fréquentes sur ces sujets.

I – Le chèque de banque de consignation

En application de l'article R322-41 : « avant de porter les enchères, l'avocat se fait remettre par son mandant et contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l'ordre du séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations selon les indications du cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 €. »

Le chèque de banque doit être de 10% de la mise à prix mais puis-je avoir un chèque de banque supérieur ?

Oui, les 10% sont un minimum. En cas de mise à prix à 50.000 euros, le chèque de banque doit être de 5.000 euros mais il peut être de 6.000 euros ou 7.000 euros par exemple. En revanche, il ne peut jamais être inférieur.

Puis-je avoir deux chèques de banque ?

Oui, du moment que le montant cumulé représente bien les 10% de la mise à prix. Ainsi en cas de mise à prix à 50.000 euros, il est possible d'avoir deux chèques de banque de 2.500 euros. Cette situation se produit généralement lorsque l'avocat a conservé le chèque d'une précédente enchère.

Nous achetons à deux, faut-il deux chèques de banque ?

Un seul chèque de banque est suffisant. C'est au moment du paiement du solde du prix d'adjudication qu'il conviendra de rééquilibrer le paiement entre les deux parties.

Pourquoi faut-il remettre une attestation de provenance des fonds ?

Le chèque de banque est tiré du compte de la banque qui a elle-même tiré la somme sur le compte de la personne concernée. À partir du chèque de banque, il n'est pas possible de savoir sur le compte de quelle personne l'argent a été prélevé. Dans un souci de traçabilité et de transparence des mouvements de fonds, une attestation de provenance des fonds devra également être remise.

Je suis étranger et ne peux pas me procurer de chèque de banque, que puis-je faire si je souhaite quand même porter les enchères ?

Il est possible de consigner les 10% de la mise à prix par un virement à la CARPA. Dans ce cas, il convient de s'organiser bien en amont car la CARPA sollicite de nombreux documents pour éditer le RIB spécial où devront être virés les fonds. Il est indispensable de solliciter le Cabinet de Maître MORE en amont afin que celui-ci sollicite un RIB CARPA en temps utile.

Quel est l'ordre du chèque de banque ?

L'ordre du chèque demeure « Bâtonnier de l'Ordre ».

II – Qui peut porter les enchères ?

Les enchères peuvent-elles être portées par un particulier comme par une société ?

Les enchères peuvent être portées par un particulier comme par une société. Les sociétés commerciales type SARL ou SAS peuvent porter les enchères comme les SCI.

Puis-je porter les enchères avec une société en cours d'immatriculation ?

Cette question dépend des tribunaux. Au tribunal judiciaire de NICE et de GRASSE, il est possible de porter les enchères via une société en cours d'immatriculation. La déclaration d'identité mentionne toutes les caractéristiques de la société en cours d'immatriculation (nom, capital, siège social, etc.) et doit préciser dans quelles proportions seront adjudicataires les associés à défaut d'immatriculation de la société.

Je suis marié(e), cela change-t-il quelque chose ?

En cas de mariage sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, le bien est acheté en communauté. Chaque époux doit donner expressément pouvoir à l'avocat pour porter les enchères.
En cas de mariage sous le régime de la séparation de biens, le bien peut être acheté seul par l'un des époux. L'accord de l'autre n'est pas nécessaire car le bien appartiendra uniquement à celui qui achète.
Il est également possible d'acheter à deux en cas de mariage en séparation. Le bien sera alors acquis en indivision, proportionnellement aux fonds apportés par chacun.

Suis-je obligé d'être présent lors de l'audience de vente aux enchères ?

Il est obligatoire de mandater un avocat pour l'audience. C'est lui qui va vous représenter et porter les enchères en votre nom, selon le pouvoir donné et signé en amont.
Votre présence n'est pas obligatoire à l'audience de vente aux enchères. Le cabinet de Maître MORE attache une attention particulière à téléphoner à ses clients immédiatement après la fin de l'audience afin d'effectuer un compte rendu détaillé du résultat.
Néanmoins, l'audience est publique et l'accès est libre aux acheteurs.

III – Propriété

À quelle date suis-je propriétaire du bien si je remporte l'enchère ?

Une fois déclaré adjudicataire, vous devez attendre un délai de surenchère de 10 jours avant d'être déclaré officiellement propriétaire du bien immobilier.

Quand pourrai-je récupérer les clés ?

Si le bien est libre de toute occupation, une fois les frais préalables et le solde du prix d'adjudication payé, le créancier poursuivant vous donnera les clés du bien.

Le bien est loué, le bail m'est-il opposable ?

Si le bien est loué, en cas d'adjudication vous deviendrez le nouveau bailleur, vous ne pourrez pas mettre fin au bail avant le délai prévu au contrat.

Le bien est occupé par la partie saisie, que puis-je faire ?

Le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion. Vous n'aurez donc pas à diligenter une procédure devant le juge des référés pour obtenir un titre exécutoire.
En revanche, il faudra saisir l'huissier, désormais appelé commissaire de justice, pour mettre en œuvre la procédure d'expulsion. Cette opération nécessitera un coût complémentaire et prendra un certain délai.

Le cabinet de Maître MORE reste à votre disposition en cas de questions complémentaires. Une consultation téléphonique peut être organisée au besoin.